稳中有升　健康发展

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稳中有升　健康发展

——展望2005年山东房地产市场

2006-07-17 13:19:38

　　2004年对房地产业来说是一个多事之秋，针对房地产行业的金融和土地政策相继出台，土地严控、银根紧缩、存贷款利率上调……任何一项政策对房地产业都将产生深远影响。2004年房地产业平稳发展，没有出现大起大落，其实这也是和国家的宏观调控政策相契合的。
　　回首过去，展望未来，2005年的房地产业将会有何变化？又会出现哪些热点和亮点？
　　土地供应继续从严从紧
　　国土资源部在1月11日公布的“2005年国土资源工作要点”中，特别强调对全国土地的管理继续实行从严从紧的建设用地供应政策”。这给今年全国的土地供应定了一个基调。那么，今年山东的土地市场供应情况如何呢？山东土地学会秘书长张增顺说：“2005年的山东土地供应将延续去年的从严从紧政策”。
　　据张增顺介绍，去年底国务院下发了《关于深化改革严格土地管理的决定》，继续严把土地供应的闸门。《决定》的基本思路就是从我国国情出发，贯彻“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”的基本国策，坚持社会主义市场经济的改革方向，针对当前土地管理中存在的突出问题，提出深化改革、严格土地管理的措施。今后国家将更加注重运用法律手段、经济手段和辅之以必要的行政手段实行严格的土地管理和供应政策。
　　与土地供应政策“从严从紧”相对应，国土资源部将进一步规范土地交易市场，严格界定有偿使用与无偿划拨的供地范围，全面落实经营性土地的招标拍卖挂牌”出让制度。对此，国土资源部有关人员认为，主要是为了挤掉原有建设用地计划当中的“水分”，比如此前很多已纳入规划却被闲置的开发区用地，以及一些开发商“囤积”起来却不开发的土地。
　　张增顺在谈到今年山东的土地形势时说，山东今年的土地供应形势偏紧，缺口较大，解决用地紧张，要靠我们积极探索挖潜盘活建设用地，充分利用存量土地，加快城镇和村庄改造的步伐，尽量使用荒山荒坡等未利用土地，提高建筑密度和土地容积率，以保证经济发展和城市建设用地的需求。
　　金融政策仍影响房地产业发展
　　影响房地产业的金融政策大致包括三方面：利率政策、汇率政策和信贷政策。从目前情况来看，除了信贷政策较为明朗外，利率、汇率是否变动还存在较多的不确定性因素，而且影响也是不同的。单从信贷政策来看，金融专家估计2005年对于房地产投资信贷政策可能会进一步偏紧。主要原因是：第一，根据中央经济工作会议精神，2005年将对投资进行适度控制，而投资中重要的内容之一就是房地产投资，因此房地产投资规模将受到管理层高度关注。第二，考虑到商业银行降低不良贷款的要求，商业银行将高度关注信贷风险，因此在贷款过程中将保持相对稳健的政策。第三，从2004年的政策实践来看，更多的是调控房地产供给，今年可能会在需求层面采取一些措施，平抑需求。因此估计2005年的信贷政策一方面是提高按揭贷款的门槛，降低按揭的成数；另一方面在贷款总规模上将有所控制。
　　供需矛盾减弱房价涨势趋缓
　　2004年山东省除济南、青岛等城市的房价猛涨外，淄博、潍坊、烟台、日照等地的房价也是涨势不减。“2005年的房价将依然呈上涨趋势，但将只是小幅上涨”，业内有关人士表示，“房价一直是老百姓关注的重点，关于房价涨跌的话题也一直争论不休。总的来看，2004年下半年的房价稳中有升，这种现象将会延续到2005年。除了地价和建安成本的增加外，楼盘品质的不断提高也是房价趋涨的一个因素。其实，影响房价一个最重要的因素还是需求。随着各地城市化进程的加快，对住宅的需求一直在呈不断上升的趋势。在强有力的需求支撑下，房价还会有所上升。但是，随着住宅市场投资利润的不断缩小，市场投机者减少，二手房市场活跃，新房供求差距不会很大，因此2005年的房价也不会暴涨，但较之2004年会稳中有升”。
　　二手房市场前景看好
　　2005年将是济南房地产二手房市场品牌整合、市场趋于成熟的一年，市场房源充足，价格稳中有升，22世纪不动产公司总经理郭正义如是说。郭正义分析说，2005年二手房价上涨空间不大，但整体价格将会稳中有升。中介公司的服务和信誉将成为购房者最看重的因素之一，大的品牌中介公司将会在市场上占有更大的市场份额，而一些规模较小、信誉较差的小中介公司将逐步被市场淘汰。在2005年，购房者将会变得更加理性，会从更多的方面去考察和了解房屋的一些基本情况。中介公司竞争的加大，服务质量和办事效率的提高，特别是新的品牌中介公司的出现，将给购房者更多的选择。房产管理部门对房地产中介机构进行了重大改革，房地产经纪机构将由资格管理改为登记备案管理，充分反映济南中介机构开始走向规范发展的道路。2005年的二手房源将会更加充足，因为市直房改房已完全上市，省直房改房上市交易政策的逐步放开、简化，将有大批高质量的二手房进入市场流通。随着大量一手房产权证的办理完毕，很多新房也将进入二手房市场进行交易。
　　商业地产逐渐走向高配置
　　商业地产近年来以其高收益和高回报受到开发商和投资者的热捧，但是商业地产投资大、技术要求高、风险大，并且受社会经济环境、人们消费习惯和商业业态定位等综合因素的影响较大，因此，山东商业地产的发展也一直是在摸索中前行。山东建设建工集团房地产开发有限公司董事长满建华对2005年山东商业地产的发展趋势有一套自己的看法。
　　满建华说，跨国零售商在中国已进入全方位扩张时代，对商业地产的需求大大增加。随着终端市场的日益发达，市场向扁平化发展，造成了零售渠道更短，环节更少。终端市场的强力发展，使得大商场、大场所、大进深、高配置的商业物业成为必然的发展趋势，这也使得商业地产需要更专业化的操作和更密集的资金投入。
　　办公物业供应总量攀升
　　2004年济南办公物业市场稍显平淡，新增供应总量有限。随着几个大型办公物业在2005年相继竣工，2005年的供应总量将会有所攀升，并且随着市场竞争的不断加剧，产品类型将趋向多样化。
　　济南信立怡高物业顾问公司总经理乐智强认为，宏观形势景气让未来1年内办公物业租金水平仍将维持原有程度，局部出现小幅下滑，租金的平稳带动价格的平稳。2005年办公物业销售价格提升空间并不大，预计提升幅度将在5%以内，属于物业价值正常增值速度。但总体上看，济南市办公楼市场仍一定程度处于供过于求的局面。2005年新推办公物业供应量应不低于20万平方米，加之近年新推大型项目如明珠国际商务港、东环国际等将于2005年竣工，大大增加了市场供应量，将造成2005年济南市办公物业的空置率较上年略有上升。
　　乐智强认为，2005年的办公物业的产品类型将趋向多样化，小户型会占据市场主角。乐智强说，2005年的办公物业市场将进入市场细分竞争状态，从功能上看，产品日趋多样化和个性化，并不断创新，小户型写字间，酒店式公寓、商务公寓，公园式写字楼、LOFT和其他一些新的概念将继续充斥市场。2005年，小户型仍将占有相当比例，成为开发商在激烈的竞争中赢得市场的法宝。
　　大型开发商将占据主导地位
　　2004年对房地产企业影响最大的是土地“招拍挂”，土地供应量的减少和地价的上升将使部分小开发企业面临无地可开的局面，另外对开发企业自有资金比例的上调也给这些企业带来了新的资金压力，在土地和金融的双重压力下，这些企业的生存状况可想而知。2005年山东房地产市场的供方结构将发生较大的变化，大型有实力的开发企业土地和资金优势明显，将占据较大的市场份额，同时为扩大企业规模，这些企业还将展开异地发展战略，像济南的几个大型开发企业在2004年就已经开始异地扩张战略，纷纷到济南以外的区域拿地并展开建设。中小型企业将会以合作开发为主，在规模和实力都不够的情况下，有资金没土地或者有土地没资金的这些中小型企业互补性的合作，将会给企业的持续发展起到促进和过渡作用。
　　市场呼唤专业化代理机构
　　山东的房地产市场经过高速发展之后，2005年将进入平稳发展期，开发商和消费者都在走向成熟，对代理机构的要求也越来越高。越来越多的代理机构不仅仅是从事项目的后期营销工作，而是在项目的前期规划和产品设计中就参与进去，因此，专业化和知识化是代理机构一个新的发展趋势。济南信立怡高物业顾问公司总经理乐智强说，现阶段山东房地产市场正是发展商大洗牌的阶段，成败仅一个项目的差距。严峻的生存形势使发展商对代理公司的专业能力要求也越来越高。如果代理公司专业知识不足，专业素质提高缓慢，发展商不满意，最终将影响企业的生存环境。为更好地服务于发展商，满足发展商日益增长的专业要求与服务要求，代理行业中一个趋势越来越明显，那就是专业化目标下的知识管理，这就要求代理机构一是要有一批出色的专业人才，以团队精英的形式服务好开发商；二是知识全面，在土地评估、市场定位、产品策划以及销售代理等多个环节都要有丰富的专业知识。
　　(李晓鹏韩春)

编辑：李辉