加强土地管理促进房地产业科学发展

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加强土地管理促进房地产业科学发展

——与山东土地学会秘书长张增顺一席谈

2006-07-17 13:19:38

　　回首2004年的土地市场，确实是不同寻常的一年。缩减建设用地、出让金一次付清，每一项政策都与土地密切相关、与房地产开发商密切相关，那么，这些政策究竟对山东的土地市场造成了怎样的影响？以及山东土地市场今后的发展形势如何？就这些问题，本版主持人李晓鹏拜访了山东土地学会秘书长张增顺。
　　李晓鹏：国家把土地定位为宏观经济调控的重要手段之一，把土地的供应，作为对经济社会发展进行调控的重要手段。在土地调控方面，国家都采取了哪些措施？
　　张增顺：一是开展了土地市场的治理整顿。重点是清理各类开发区，采取地方自查自纠、部门联合督查、社会公众监督的形式，使开发区的数量和面积大幅度核减，全国由6866个减至4813个，核减了近30%；规划面积压缩了2.49万平方公里，占原有面积的64.5%。通过清查，全国共清理出新上项目81962个，涉及土地面积79.26万公顷。清查出违法占用土地项目7184个，涉及土地面积3.65万公顷。另外，还对7177个项目采取了停建、暂停并限期整改及取消立项等措施。
　　二是严把土地供应的闸门。2004年4月底，国务院又下达了关于农用地转用审批“三个暂停”的要求，对固定资产投资过快增长起到了有效的控制作用。坚决停止了不符合国家产业政策和市场准入条件的钢铁、水泥、电解铝等项目、高尔夫球场、高档别墅的土地供应。“三个暂停”促进了用地结构的调整，提高了集约利用土地的水平，使大量的存量土地得到了充分利用。据不完全统计，2004年前三季度全国建设用地供应中，存量土地占了52%。
　　三是重点保证了国家一批急需项目的用地。国家实行有保有压的政策，凡是国家明确的重点急需项目用地，给予有力的保障，及时为能源、交通、水利、城市重点基础设施和教育、卫生、国防等项目用地办理了审批手续，同时，重点支持了西部大开发和振兴东北老工业基地建设。
　　李晓鹏：过去，政府大多是从项目的审批、资金的投入、产业政策等方面实施调控，目前主要是从土地的供应和资金信贷方面来实施。那么，国家主要是从哪几个方面来控制土地的？
　　张增顺：我个人理解，主要是从两个方面：一是实行指标总量控制，另一个是提高土地征用成本。一个是行政手段，一个是经济措施。实行指标总量控制就是“从严从紧控制农用地转为建设用地的总量和速度”，加强农用地转用审批的规划和计划审查，强调土地利用总体规划和土地利用年度计划对农用地转用的控制和引导。凡是不符合土地利用规划，没有农用地转用年度计划指标的不得批准用地。今后一个时期，土地年度计划指标在过去的基础上将压缩四分之一到三分之一。
　　同时，《关于深化改革严格土地管理的决定》还要求，加强土地利用计划管理，改进农用地转用年度计划下达和考核办法，就是说“对国家批准的能源、交通、水利、矿山、军事设施等重点建设项目用地和城镇、村的建设用地实行分类下达，并按照定额指标、利用效益等分别考核。”也就是说，下达给你搞基础设施的指标，不能作为其他项目用地，也就是说买肉的钱不能买油，买米的钱只能买米。今后，在用地指标上的管理更加严格、规范。
　　另外一个措施就是提高土地征用的成本。《关于深化改革严格土地管理的决定》规定，“要保证被征地农民生活水平不因征地而降低”。依照现行法律规定，支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使被征地农民保持原有的生活水平的，当地政府要批准增加安置补助费。另外，土地补偿费和安置补助费的总和达到法定上限，尚不足以使被征地的农民保持原有生活水平的，当地政府还要予以补贴。过去征地补偿费规定为前三年平均年产值的6—10倍，安置补助费为4—6倍，两项相加就是10—16倍。目前的标准是，在城市规划区内两项费用相加不得低于年产值的16倍；城市规划区外不得低于14倍。人均耕地0.2亩以下的，两项费用可按30倍补偿。占用基本农田的补偿费用还要提高。还有，年产值的基数也要相应进行调整，这样土地征用费用提高的幅度较大。
　　李晓鹏：在现有的土地政策下，山东的别墅市场该怎样发展？请您谈一谈您的看法。
　　张增顺：目前，国家对高档别墅用地还是从严从紧的原则没有松动，今后在高档别墅用地的审批上肯定是不会宽松的，这是国家的大政方针，决不会放开不管。但是，随着经济的发展，人民生活水平的提高，对生活质量的要求越来越高，适当增加居住面积，改善居住条件，也是十分必要的。国家明令禁止的是建高档别墅，在不占用耕地、农用地的前提下，有限制、有计划地开发适量的普通别墅或者档次高一点的住宅还是可以的。这样既不影响国家粮食的安全，又改善了居住条件，拉动了消费，满足了不同层次消费人群的需要。
　　别墅的发展问题，对今后搞好建设规划也提出了一个新的课题。按照国家现行规定，今后在土地利用上，要依据土地利用总体规划和城市建设规划安排使用土地，就是要实行用途管制，以上两个规划实行功能分区，凡是规划定了的一般不得随意修改。土地利用规划对土地利用方向、规模、布局、用途等都作了明确规定。这就要求在制定规划时，包括城市、集镇、村庄建设规划，要对别墅建设的选址定点、建设规模、建设布局及建设数量等进行科学论证，对社会需求作出详细调查，然后明确划定在具体的地块位置，搞好规划。我认为，在城市规划区内尽量少安排，即使安排也要实行从紧的政策，用经济手段、价格杠杆来调节需求。实行高地价、高房款，政府取得较高收入，然后用这部分资金来改善城市的基础设施和居住环境。别墅的建设要向城郊的非耕地安排，而且要相对集中，相对集中可以使基础设施配套更加完善，尤其是学校、医院、商场等公共设施的配套，这样才能使别墅的建设形成良性循环，向着健康有序的方向发展。

编辑：李辉