2004年12月23日上午，由本报与北京国科投资公司主办，山东大众广告公司、三江长荣置业咨询有限公司承办，深圳信立怡高物业顾问有限公司协办的2004山东楼市别墅推广研讨会暨‘山东楼市别墅联盟’发起仪式”在国科国际高尔夫别墅会所举行，与会嘉宾在会上就召开此次研讨会的意义、国家土地政策对别墅市场的影响、国内及山东别墅市场发展形势以及别墅的创新营销策略等方面作了精彩发言，就山东别墅的发展模式、发展方向作了有益的探讨。大舜天成、齐鲁置业、三庆房产、绿苑房产、泰安玉环府房产等别墅开发商代表参加了会议。本次会议同时得到了三联城建、日照山海天城建、汇雅房产、世通房产、荣成亚盛置业、骏骐房地产等别墅开发商的大力支持。

　　别墅发展需要国家管理和引导
　　山东省土地学会秘书长　张增顺

　　现在国家的土地政策是紧缩的，宏观调控对房地产和别墅开发肯定会造成影响，这是从国家的粮食安全方面考虑的。但是，别墅发展到现在，还是有需求的，有需求就有市场，关键是怎样管理和引导。别墅这种住宅类型，其消费人群集中在高端消费者中，这部分人在我们国家还是少数，所以，可以在合适的地方建设，但要少建，耕地和农用地不要占用，可在无人利用的荒地、滩地和非农用地上适量有计划开发，既不影响粮食安全问题，又改善了居住条件，满足了需求，关键是要掌握适度。今后在研究城市建设发展规划的时候，应该加强别墅规划的研究，避免盲目建设和计划超标，这样对土地的合理利用、整个别墅行业的发展、需求及改善人居环境都有好处。

　　别墅发展要控制在合理的比例之内
　　山东大学房地产研究中心教授　李铁岗

　　国家主要从两个方面调控房地产业，第一个方面是土地政策，第二个方面是金融政策。这些政策对房地产业的影响不可谓不大，而在房地产业中，受影响最大的就是别墅，国家的态度就是四个字：紧缩、控制。房地产是区域性很强的产品，因此国家的政策也不可能一刀切，按照国际惯例来说，一个地方的房产比例，别墅占5%的体量是比较合适的，而像北京、上海等城市的别墅体量已经占到了15%—20%，这些地方的别墅建造是肯定要控制的，而有的城市还没有达到合理的结构，一点也不让发展也是不科学的。所以说别墅的发展和控制要区别对待，不同的区域要具体问题具体分析。

　　别墅的存在是经济发展的必然
　　山东省科学院战略研究所教授　吕兆毅

　　随着经济的发展，中国富裕者正在不断扩大，这部分人的消费需求也需要满足。正像建经济适用房是为了满足工薪阶层的需要一样，建别墅是为了满足富裕者的需要。当然，这部分人在我国来说还是少数，所以国家要控制发展。但控制并不是完全停止发展，否则，这部分高端消费者的需求就满足不了。
　　另外，从国际投资环境来说，随着我国改革开放的不断深入，外资企业及跨国公司的不断涌入，从而带来了新的生活方式和居住模式，这部分人也是别墅消费的重要力量，如果在生活方式和住宅上无法满足他们的需求，对整个投资环境也是不利的。

　　别墅将成为投资新宠
　　国科地产副总经理　蔡红兵

　　别墅作为高档居住的场所，吸引了很大一部分先富起来的人的眼球。人们选择从城市走向郊区，选择了别墅这种全新居住生活模式。
　　别墅在济南发展的时间还非常短，人们的消费观念还比较保守，认为别墅属于奢侈品。随着经济的发展，城市化进程加快，城市的空间将扩大，消费群将会向城外转移，带来了对别墅的迫切需求。然而，国家限批别墅用地、别墅供应等政策的出台，使得未来几年的别墅市场供应保持在现有数量上，这会直接导致别墅资源的稀缺，稀缺的别墅价值自然会提升，别墅将成为济南房地产市场未来炙手可热的产品。国科国际高尔夫别墅融合高尔夫、温泉等稀缺资源，具有很大的升值空间。我认为别墅将成为未来济南地产的投资新宠。

　　别墅加高尔夫是舒适的生活方式
　　深圳信立怡高物业顾问有限公司总经理　乐智强

　　别墅不仅仅是一种产品，更是一种生活方式，它代表了舒适的、惬意的、高雅的生活。私家庭院给客户提供了一个有天有地的自由空间，实现了私家绿化和纯私人的活动空间，从而享有贴近自然的居住方式。打高尔夫球是回归大自然，享受大自然。高尔夫运动已经成为一项重要的活动，成为交际的平台。别墅和高尔夫的结合，缔造了舒适的生活方式。我们的目的就是把这种美好的生活，传播给需要这种生活的客户群体，让他们了解这种生活方式，让他们喜爱这种舒适的生活。

　　土地严控催生空中别墅
　　山东大舜天成置业有限公司董事长　刘中胜

　　土地的严控和紧缩，使别墅的建设受到抑制，但是市场对别墅的需求还是存在的，于是别墅建设便寻求新的发展方向，空中别墅便是有别于普通别墅的一种新产品。空中别墅和普通别墅的不同就在于，普通别墅都是建在人口密度较小的城郊边缘地带，而空中别墅一般出现在市区的高层住宅顶层，是具有别墅特点的复式类户型。在2004年10月份，我们推出了8套顶级空中别墅，目前已有成交，有一位客户还是一次性购买两套，这说明空中别墅与普通别墅都拥有各自的购买群。买家有不同的喜好和目的。无论是普通别墅还是空中别墅，市场供应都较少，稀缺性决定了高价位，高档次也决定了它不可能成为地产开发的主流。但由于社会经济的发展，生活观念的变革，市场对别墅的需求在很长一段时间内会呈明显增长的趋势。

　　强强联手共同打造山东别墅精品
　　山东大众广告公司房地产工作室主任　李晓鹏

　　山东别墅市场近几年发展很快，无论是别墅的数量还是质量都有了大规模的提高，但是国家土地政策又对别墅的建设进行严控，这就决定了别墅在整个房地产市场中所占的份额是比较少的。那么，如何利用有限的珍贵土地来进行别墅的开发和建设呢？这需要我们的开发商以及专家们来进行探讨和研究，这也是今天召开这个研讨会的目的。别墅的风格最能体现一个区域的居住文化内涵，所有流传百世的别墅精品，无不与当地的历史文化一脉相承。山东的别墅尚未形成自己的特色，因此，建山东的别墅精品，就要与山东的风俗文化相结合，山东的别墅要想形成自己的特色，还要靠山东的众多别墅开发商携起手来共同创造，这也是今天发起“山东楼市别墅联盟”的目的。
　　（整理/韩春）

　　“山东楼市别墅联盟”发布宣言

　　2004年12月23日，山东别墅业具有里程碑意义的日子，山东数十家别墅开发商齐聚国科高尔夫别墅会所，为促进山东别墅业的发展发出共同宣言：合理利用土地，突破固有模式，结合山东文化特色，用智慧和激情打造传世别墅精品，成就置业梦想。
　　随着别墅类型的增加和人们生活水平的不断提高，如今的别墅已成为人们心目中理想住所和美好生活的重要表现形式。
　　山东楼市别墅联盟坚信，在联盟单位的共同努力下，山东别墅业将向着个性鲜明、健康和谐的方向发展，为更多的需求者成就置业梦想。