| 房价能否走上“旁听”之路 2008-05-08 08:53:00 作者: 来源: |
|
2008年，房地产宏观调控从土地、金融、税收等三方面进一步深化，在此关节点上，地产界一片茫然，房价落声哗哗作响；而4月22日国家发改委作出的“全国房价整体将保持温和上涨趋势”的判断又引发舆论一片。 对正处在“摇曳”之中的楼市，房价要想从漩涡中挣脱出来，可以开辟自己的第三条道路——实行“旁听”制度，让更多的市民参与其中。 三个阶段 中国房地产的发展实际上就是经历了三个阶段：第一阶段，计划经济时代政策主导阶段，国家对房地产绝对控制；第二阶段，市场经济时代市场主导阶段，房地产开发多元化、市场化；第三阶段，政策性调控和市场化并举阶段。 处在第三阶段的房地产市场，在“看得见的手”和“看不见的手”的双重影响下，似乎陷入了一个光怪陆离的怪圈，从王石的“拐点论”到潘石屹的“百日剧变”及后来的“冰火两重天”，这三步曲的每一步都足以引起地产界的一场共振。 据调查，在2008年一季度房价总体涨幅明显趋缓，住房成交量持续下降，预计部分城市经过一段时期调整后住房交易将会有所回升，二季度房价上涨压力加大，全国房价整体将保持温和上涨趋势。 国家发改委4月22日消息，2008年1季度，随着中央宏观调控政策的逐步落实，房价总体涨幅明显趋缓，住房成交量持续下降，住房市场呈现一定的观望氛围。 而在省城济南，今年一季度，济南市商品房销售平均价格为每平方米3919元。同时，空置商品房面积28.7万平方米，同比下降27.8%。 另据了解，截至3月末，商品房空置面积28.7万平方米，下降27.8%。其中，住宅面积19.5万平方米，下降27.2%，但房屋销售价格上涨7.4%，上升了3.6个百分点。 济南的房价稳中有升，给开发商带来一丝曙光，正如山东海那集团老总夏三忠所说：一个地方的波峰可能是另外一个地方的波谷。对济南的地产来讲，它的前景非常好，如果有拐的话，一定是往上拐，不是往下拐。 试验品 当前房子的价格基本上都是由开发商定的，高房价是如何定出来的？“拍脑袋”拍出来的！ 在房地产领域，一般遵循着这样的定价策略，即成本定价法和可比楼盘定价法。前者根据成本加上合理的利润，最终得出楼盘的价格；后者主要参照周边楼盘的价格，进行比较后得出自己的价格。而现在，这两种定价策略已“退居二线”，按照某代理公司负责人的原话———“是无招时代和喊价时代了”。 据济南某代理公司负责人介绍，代理销售楼盘时，尽管也要替开发商做成本分析、消费群分析、需求分析以及可比楼盘分析，但所有这些现在通通只是参考，最后定价多少，经常是“拍脑袋”拍出来的。“你楼盘单价8000元/平方米，他就开1万元/平方米，别的楼盘一看就开1.2万元/平方米。市场找不到规律和道理，充满着非理性因素。这真是‘人有多大胆，地有多大产’，完全演变成胆量的较量。博弈到最后，赢了就赚大钱；亏了反正原先成本也不过每平方米四五千元，大不了最后降价卖。现在是能喊多高就喊多高。” “去年一年来，定价完全比胆量。不断摸高试探楼价，有时也不免担心踩到顶。”某业内人士坦言，现在的楼价战成为心理战。最后是“撑死胆大的，悔死胆小的”。 摸清人数定楼价，这显得尤为重要，所以开发商喜欢“蓄客”，更喜欢“捂盘”。而代理公司则动用变相发筹、VIP贵宾卡这些方式来测试客户心理价位，买家实际上成了开发商定价的“试验品”。 更多的声音 四月份，从楼市成交情况看，全国几个大中城市的成交量在3月出现上升后，最近两周都出现了不同程度的回落，市场回暖的看法并未得到确认。 面对严峻的房产市场，在“涨价”与“降价”的拉锯战中，若想突出重围，聪明的开发商需要提高房价的透明度，让更多的市民参与进来，实现房价的民主化。 省城济南在公务员面试中首次实行“旁听制度”，或许值得借鉴。 在这个“喊价时代”，我们希望听到更多的很多“买方的声音”。 广州的中山楼盘就曾推出“全民定价”的活动，在市场上引起强烈的反响。威海樱花时尚“自己的房价自己定”，在威海房产界也引起了极大的轰动，消费者对此也十分关注。这个“全民定价”的本意就是为了向市民征求意见，探求市场最真实的声音，从而打造出最符合市场需求的房子。 在年前，济南请市民为起草政府工作报告提建议，很多普通市民参与到这项活动中来。在买房问题上，很多市民希望政府的“安居工程”能早日让自己在这个城市有个属于自己的家。 现在济南的开发商应该在这方面多做功课，把“旁听制度”引进来，让房价走在阳光里，置业者也不用再在网上“晒房价”，如此加大透明度，消费者也买得放心，使开发商进一步赢得市场的青睐。在区域市场上，发展商更应该清楚该区域楼盘定位的供求关系，才能在市场上取得先机。 因此，对一个明智的发展商来说，倾听消费者的声音，平衡成本与需求之间的关系，定出合适的价格，消费者也是能够接受的。 (胡文楷 盖雯雯) |
| 编辑： 李辉 |
| 大众网版权与免责声明： 1、大众网所有内容的版权均属于作者或页面内声明的版权人。未经大众网的书面许可，任何其他个人或组织均不得以任何形式将大众网的各项资源转载、复制、编辑或发布使用于其他任何场合；不得把其中任何形式的资讯散发给其他方，不可把这些信息在其他的服务器或文档中作镜像复制或保存；不得修改或再使用大众网的任何资源。若有意转载本站信息资料，必需取得大众网书面授权。 2、已经本网授权使用作品的，应在授权范围内使用，并注明“来源：大众网”。违反上述声明者，本网将追究其相关法律责任。 3、凡本网注明“来源：XXX（非大众网）”的作品，均转载自其它媒体，转载目的在于传递更多信息，并不代表本网赞同其观点和对其真实性负责。 4、如因作品内容、版权和其它问题需要同本网联系的，请30日内进行。 |
| 大 众 网 · 网 络 大 众 新 生 活 |
 |