| 山东房地产市场“弃卒保车” 2008-05-08 08:52:00 作者: 来源: |
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“中国很多房地产公司将在百天之内产生剧变反应，并进入前所未有的融资艰难期。”这是潘石屹的观点。 近日，潘石屹在接受《南方人物周刊》访问时，又继而补充了这个观点：全国性的房地产开发公司在资金紧张的情况下，他们首先必保北京、上海的项目。 目前，这个观点引起了众多房企的关注。山东房地产市场也会出现“弃卒保车”现象吗？ 开发商资金链岌岌可危 资金链是指维系企业正常生产经营运转所需要的基本循环资金链条。现金——资产——现金(增殖)的循环，是企业经营的过程，企业要维持运转，就必须保持这个循环良性的不断运转。 2008年伊始，房地产市场受到了国际资本市场惨淡和国内宏观调控银根紧缩的双重夹击，山东当然也不例外。继而在4月中旬，准备金率提高和税收新规又直接或间接地将“炮口”瞄向了开发商的资金链。同时，伴随着如深圳、广州等地的退房潮再起等一系列市场变化，开发商资金链已经岌岌可危。 据业内人士分析，上述举措将使银行放贷更加慎重，从而增加了各地产开发商的资金压力，个别中小企业开发商竞争力不够的话，甚至将遭到淘汰。同时，对于开发商来说，一旦将所得税每月缴付，则资金流动率将有所下降。 当前，山东土地交易的资金门槛进一步提高，对开发商资金链形成了更大的挑战。对于那些要继续扩张的开发商来说，更需重视资金的周转，如果销售回款状况遇冷，不但是未来买地，甚至是手中其它项目的开发都会受到波及。 近日，有关深圳退房风波群起的报道接踵而至，原由自然是开发商近期来的降价行动，让一批前期买房的准业主“抓狂”。甚至有人说，退房潮或许正是开发商“百日剧变”的开始。 山东房市：稳定派——心慌派 作为山东省性质的房地产开发商，在面对国内从紧的货币政策等方面的压力，是否也会像国内那些大开发商一样，牺牲部分周边小城市的开发项目，来力保济南、青岛等大城市？ 据统计，目前山东房地产市场的开发商们分成了两派：一些实力雄厚的品牌开发商是稳坐不乱，而部分中小开发商开始发慌，面对众压力，不得不将战略政策改为“农村包围城市”——将战场转向周边小城市。 据业内人士分析，像北京、上海这些一线城市，因为房地产企业一般都比较有实力，同时，大城市有足够的市场，收益率也较高。而那些全国性开发的房地产企业在资金紧张的情况下，也必先保北京和上海的项目。另外，今年北京和上海这两个城市房地产市场受波及不会很大，而其他城市的变化可能要大一些。 而山东不可能出现这种现象。据了解，像东营、临沂这些三线城市，近期房地产市场发展一直稳中有升，再加上近几年人口直线上升，其房地产市场受到从紧货币政策的影响又较小。所谓的“弃卒保车”现象并未出现。 但是，山东的部分中小开发商们却不这样认为。宏观政策的屡次调控、资金链的紧张、地价的上涨等因素无不令他们日益感到心慌、焦虑。 “现在开发商手头如果没有10个亿，根本就没有机会拿到中意的地块。”一位业内人士感慨道。 由于楼盘卖得很快，很多开发商开始了前期的投资，到处寻找合适的地块，以谋求持续发展。但是省内像济南、青岛这些发展较快的城市，其地价也在不断上扬，让这些中小开发商屡屡碰壁。他们不得不将目光放到周边偏远的小城市。有些中小开发商甚至起了退出房市的念头。 “现在的楼市跟以前不一样了，资本市场与房产市场已经紧密联系在一起。开发商之间的竞争，已不再是单纯产品之间的竞争，而是要看资金。谁资金实力雄厚，谁就能称霸。”不少开发商皆如此认为。 对策与出路 在银行贷款门槛提高的前提下，积极寻求多渠道融资并收缩战线，成为众多开发商的不二选择和图存之道。 在山东地产市场上，以海尔、海信为代表的本土地产巨头，近两年正进行着大规模的开发：充分利用自身的品牌、资金优势，借助中国地产非理性高速膨胀的时机，在青岛、济南两大二线城市不断扩充“势力范围”。 然而，开发商已经习惯了“土地决定一切”、“地产开发就是拿地”的思维模式，面对当前从紧的货币政策，在如何与银行以外的资金提供者进行交流，如何评估自身拥有的项目资源等操作方面，表现的并非得心应手。 2008年，突破资金瓶颈必然成为众多房地产企业急需解决的重大问题。 济南作为省会城市，是全国地产业的二线市场，在地产市场总体不断趋向成熟的前提下，国家大形势为其带来的影响也将是直接而明显的。 面对这种态势，从潘石屹新论点的角度：收缩战线、集中资力、重点出击也将是省城房地产开发商们一种现实选择。 (马远征 陈鸣飞) |
| 编辑： 李辉 |
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