| “预售制”或将终结？ 2008-03-20 08:40:00 作者: 来源: |
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尽管业界有不同观点认为，高房价并不一定就是“预售制”惹的祸，但从某种意义上，是“预售制”在纵容房价。这是一个事实。 刚刚结束的全国“两会”上，不少代表谏言，在大力提倡构建和谐社会的今天，商品房预售制度严重损害了消费者权益，是一个不公平的制度，因此“应尽快遏制部分开发商这种‘空手套白狼’的行为。” 都是“预售制”惹的祸 一直“居高不下”的房价成为今年“两会”内外的热点话题。有全国人大代表认为，在大力提倡构建和谐社会的今天，商品房预售制度严重损害了消费者的权益，应尽快遏制部分开发商“空手套白狼”的行为，取消商品房预售制度。 大量的事实已经证明，近年来，各地商品房违规预售明显增多。以北京为例，2005年全市商品房预售合同纠纷受理案件数量为638件，2006年同类案件为801件，到2007年前11个月数量已突破1244件。而自今年初以来，短短不到3个月的时间，仅太原市已有8家房产公司因违规预售房产而遭到曝光查处。 “商品房预售制度是推动房价‘居高不下’的重要原因之一。”人大代表赵林中分析说，“开发商提前拿到预收款，提前收回大部分乃至全部成本，他们就没有了后顾之忧，通过囤积居奇等方式步步推高房价上涨；而房价的上涨又为开发商更方便地收取下一个项目的预收款创造了条件。这种循环推动力促使房价屡创新高。”他认为在这种情况下，消费者只见图纸不见实物，无形中就面临着质量风险、计量风险、产权风险，甚至会遭遇“空手套白狼”、携款潜逃的欺诈风险。 业内人士认为，过去的几年间所发生的一个个事实，已经很清楚地告诉我们，商品房预售制度在一定程度上也削弱了我国房地产宏观政策的调控效果。人大代表车晓端认为，从2004年年初开始房地产投资局部过热，国家采取的宏观调控政策其中就有紧缩信贷。但是因为有商品房预售制度，国家紧缩信贷的宏观调控政策在执行过程中就打了折扣。“如今市场情况已经不同，当初因地产业不景气而设立商品房预售制度的条件和优势如今都已经不复存在。” 取消预售制是否可行 业内人士分析认为，中国城市住房价格上升的主要原因是房地产开发的资金运作模式。绝大多数开发商的资金运作是滚动式开发，预售制是其保障。金融上，正是房地产的滚动式开发需要不断上升的房价作为其资金保证。也就是说，开发商一定要让房价不断上涨，才能极大地促使广大消费者“争先恐后”。 来自金融部门的声音，2002年以来，国内房地产开发的融资机制需要不断上涨的房价为依托，而国内房地产开发项目的主要资金来源是银行贷款和房屋预售。开发商自筹资金所占比例有限。 业内人士指出，“预售制”至少存在以下风险：即通过“炒楼花”，将房地产开发风险转嫁给消费者和银行；而同时，为制造楼市虚假紧缺，借机囤积抬高价格打下了“扎实的基础”，进而为开发商逐步提高房价“慢慢卖”，造成期房价格低的幻觉等提供了可乘之机。 尽管房地产开发的融资机制需要不断上涨的房价来配合，但业内人士认为，“预售制”决不、也不应该是惟一渠道。理由是：就一般情况而言，房地产开发“二期”要比“一期”贵，每期都要涨价是“潜规则”。只要取消期房预售，开发商就无法“捂盘惜售”，更不能“假按揭”，就好比拔掉了开发商这只豺狼的“爪”和“牙”，它自然会被驯服。因为期房的分期销售，提前认购，是抬价的重要手段。由于是现房销售，炒房也就没了可能。 对于取消预售，开发商资金链拉长，会一定程度上导致成本增加，业内人士认为，房价终究还是由供求关系决定的。取消预售，并未导致市场供应总量和供应结构发生大的变化。而在取消期房预售之后，开发商的负担反而会大大减轻；同时，还会带来开发商的重新洗牌，通过整合后有实力的开发商的开发规模会远远大于现在我们所称的大盘，是真正的大盘时代来临。 不同的声音 “预售制”之所以没有被“立即叫停”，很大程度上源于不同声音的存在，而且这部分声音所表达的观点，同样站得住脚，其中主要的论点显然是取消“预售制”，真的可以抑制住房价吗？ 支持这一观点的业内人士认为，此前由于房地产企业存在着严重的投机性，引来了很多来自于政府的压力和限制。1993年，国家开始进行宏观调控，房地产企业不仅贷款难度加大，上市融资之路也被堵死，国家明确提出不鼓励房地产企业上市的政策，而且在此后好几年这一限制也未松动：如在1996年，证监会《关于股票发行工作若干规定的通知》，要求对房地产业“暂不考虑”，在1997年，证监会《关于做好股票发行工作的通知》中重申，继续对“房地产行业企业暂不受理”。从这个角度来看，我们也很容易得出一个结论：即使取消预售制度，可能对一些小房产公司有较大影响，但对那些上市的大企业来说可能还是没多大影响。 有业内人士认为，如果“现售”能使银行规避风险，恐怕也是一厢情愿。原因在于个人住房按揭贷款有风险，但很小；如果取消“预售制”，开发商必定千方百计谋求项目贷款，这项目贷款的风险大的多！因此，业内人士提醒，除非完全禁止信贷资金进入企业，否则银行风险就不可避免，而更需要提醒的是，银行风险原本就不应该是“预售制”的错。 因此业内人士认为，真正的解决办法并不是取消“预售制”，而是需要我们去完善、改良“预售制”中存在的不规范，“难道不规范就只有取消？”持这部分观点的业内人士认为，不规范，你把它规范了不就得了？难道某人“一足有疾，不思医治，而首先考虑断其病足”？ （陈鸣飞 马晓莹） |
| 编辑： 李辉 |
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