| 洪可柱：房地产下一步的具体走法 2008-03-20 08:40:00 作者: 来源: |
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洪可柱，中国建筑工程总公司专家委员会副主任，中国建筑第三工程局原局长，武汉大学、华中科技大学土木建筑专业兼职教授……诸多头衔足以证明他在业界不可小觑的影响力。然而我们更为关注的是“全国人大代表”这一身份，在关于中国住房制度改革的问题上，我们听到了这位长者为“民生”而发出的呐喊，两项惠民议案成为“两会”的焦点。 洪可柱的“两会”建议 作为全国人大代表，洪可柱今年“两会”提出与房地产业相关议案：一是关于商品房销售，提出将个人住房贷款最低首付比例提高到40%-50%以及停止实施商品房预售制度的建议；另一项是关于《中华人民共和国建筑法》的修改议案。 洪可柱建议提高个贷首付比例，逐步取消房屋预售制度，在全国范围内大量建设50-80平方米小户型住宅。其中，洪提出：全国部分地区试行将个人住房贷款首付比例由20%-30%提高到40%-50%；购买多套住房用于投资及投机的买家，原则上应不给予按揭，或首付比例提高到70%以上；研究制定实施对购买多套房屋的“累进”首付比例制度，实施以家庭为单位实名制购房；指定时间表，逐步提高商品房预售条件，严格审批120平方米以上的大户型住宅项目和大力提倡节地、节能、环保、绿色住宅。 之所以针对目前商品房的销售提出这样多的建议，洪可柱直言，百姓对于目前的房地产市场有很多意见。问题主要在两个方面，一是目前银行按揭首付款比例太低；二是实施的商品房预售制度。这两方面因素的作用，使得房地产投机资金不断增多，房价高企，进而加大了社会的不和谐、不安定因素。 洪可柱认为，我国目前投资渠道比较狭窄，特别是面对房价的快速上涨，大量社会资金为实现保值增值，转向购房投资。部分城市的房地产业市场还存在着严重的投机炒作现象。房地产商通过所谓“集中开盘”、“限量发售”、“排队摇号”、“内部员工假竞购”等手段，人为制造紧张气氛，造成供不应求的态势，从而囤积居奇、抬高房价，使得很多楼盘短期内价格上涨飞快。 在“低比例首付”和“预售制度”的引导下，部分购房者投机钻营，转手牟利，使得部分城市房价上涨迅速。而很多老百姓面对高房价却买不起房，望房兴叹，一边是房产过剩(无人居住大户型、高档公寓、别墅)，另一边却是供给不足(无中低档、中小户型房子)，住宅供应的结构性矛盾也日益突出。 “居者有其屋”是住房制度改革的方向 洪可柱认为，在全国部分地区(东、中、西部地区各选部分地方)试行将个人住房贷款首付比例由20%—30%提高到40%—50%，对购买多套住房(两套及以上)用于投资及投机的行为，原则上应不实行按揭，或首付比例提高到70%以上，再视情况，全面推行。 为此，洪可柱建议，研究制定实施对购买多套房屋的“累进”首付比例制度，并辅以实施以家庭为单位的实名购房制度，对房产登记也应逐渐建立全国联网制度。同时，为防止开发商弄虚作假搞“假按揭”，对个人住房贷款还要实行担保制度，凡申请购房贷款，必须有人以财产或实物担保，以打击投机炒房之歪风，平抑房价，促进房地产业健康可持续发展。 洪可柱坦言，我们应该制定一个时间表，比如2—3年，逐步提高商品房的预售条件，如更过硬的法律约束保证，预收款项应计利息，小业主监督加强，政府有关管理部门高度关注等，直到最后取消预售。让商品房与其他商品一样，具备真实的商品属性，真正实现现楼、现房交易。让购房者在选购商品房时，像买其他商品一样，看得见、摸得着、体验得到，一手交钱、一手交楼。 在洪可柱看来，提倡节约住房非常重要。首先，在全国各地大量建设50—80平方米的小户型住房，以满足广大中低收入家庭及年轻购房者的需求，严格审批120平方米以上的大户型住宅项目；其次，多规划实施小区建设，其容积率应在2—2.5以上，大力提倡建设节地、节能、环保、绿色的住宅项目；再者，根据不同时期经济社会发展情况，研究制定实行不同地段、类别、类型的地价与房价不同最高限价制度，从而使我们的社会实现“居者有其屋”的理想。 目前不少城市市场上销售的现房并不多，取消预售房会让市场上可售的商品房非常少，有可能抬升价格。从期房销售转变为现房销售，洪可柱认为，这之间确实会有个过渡时间。比如可以规定个时间点，从这个时间点之后的所有商品房必须现房买卖，而在此之前取得预售许可证的还可以预售。这样市场上不至于无房可售，一年之后，所有的商品房也可以逐渐转变为现房交易。同时，市场上长期积累起来的空置房也可以起到补充作用。 房地产业要避免虚假的繁荣 对于业界提出的“提高首付比例并不足取”的看法，洪可柱认为，应该发展中低档住房，抑制高档住房，发展小户型住房，同时对公开竞拍的土地价格要给予优惠和限制。在这种情况之下，小户型、中低档，面积就不会太大，对于当前比较困难的，急需解决住房的中底收入阶层，还有年轻人，他们是可以支付得起的。尽管首付的比例提高了，但由于房子的面积减小了，土地的价格降低了，总体的房价水平也要降低，面积减少、房价降低，在这种状况之下，跟过去房地产开发商所搞的大户型、高标准、低首付是差不多的，甚至还要低。 洪可柱在提案中阐述，预售制度和买楼花制度的继续实施，房地产的一个非常容易的炒作办法，就是在房价很高的情况下，哪怕是社会上没有太大的需求，它也可以通过炒作的手段，让内部员工进行按揭，进行低首付，甚至零首付，可以很快地在银行中套到大量的资金。因为按揭之后，资金就到了房地产开发商那里。在这种情况下，房地产开发商获得暴利成为了现实，房地产开发商的风险转嫁给银行、转嫁给消费者了。 洪可柱说，房地产开发以中低档房子、小户型为主，对房地产政策主导、土地倾斜是非常关键的。土地是全社会的公有资源，这在我国的法律条款中是非常明确的。开发商如果在销售中，谋取了公共利益，谋求了一个团体、一部分的高利益，谋求了一部分超常的利益，那就是暴利，这是不允许的。 (盖雯雯 李德大) |
| 编辑： 李辉 |
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