| 房市降价风暴让地价受伤或比房价深 2008-03-06 07:23:00 作者: 来源: |
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如果把万科等房地产企业掀起的房价降价风潮形容为中国房地产市场所遭逢的房价降价风暴的话，那么，或可说，地价因房价降价风暴袭击而受的“伤”，或比房价更深！之所以舆论报道更多、公众议论更多、行业关注更多的是降价风暴给房价带来的影响，而不是给地价带来的影响，其主要原因之一在于，房价变化在“明处”，地价变化在“暗处”。对于房地产业来说，房屋作为房地产生产、销售的“终端”产品，要面对公众销售，房价是“明”摆在公众和舆论面前。对于房价变化及其市场趋势，媒体、公众可以通过相对公开的渠道取得数据与资料。而土地不是“终端”产品，只是房地产生产所必需的生产资料，或称之为“原材料”。地价的变化及地价市场趋势，则相对房价而言要隐蔽得多。尤其是二手土地交易的地价变化，更隐蔽，媒体、公众不容易及时通过相对公开的渠道取得数据与资料。 土地市场有一手地和二手地之分。在中国，一般而言，一手地是指政府向企业出让、交易的土地，二手地则主要是指企业(或机构，乃至个人)将其前通过包括购买等各种手段获得后再行对外转卖的土地。如果将一手地通过“招、拍、挂”而出让的交易称之为“公开交易”的话，那么，二手地可称之为非“公开交易”：个体具有交易自主权，交易分散，交易过程、结果可“私密”。 相比于一手地地价而言，市场上二手地地价变化及其市场趋势，更难以让外人及时把握，相关数据与过程更难为公众所知，也更难为媒体获知。所以，有关万科等刮起的降价风暴给地价带来影响，相对房价来说，舆论报道、公众议论等要少得多，也让人觉得房地产行业对地价所受影响的关注要少得多。 前一段时间里，关于房价与地价之间到底是谁在拉着谁上涨的关系问题，一度在舆论界引起激烈的争论。诚然，土地属于房地产生产的生产资料，地价是构成房价的主要成本之一，不过，在目前房市情势下，房价未来走势预期，是在很大程度上影响地价未来走势预期的因素，乃至是起决定性作用的因素。除信贷紧缩政策和土地政策加大了对开发商囤地的打击力度外，由房价预期改变引致开发商对地价预期的改变，及目前正在发生的房价降价风暴，则是造成土地市场可能进一步迅速降温的最主要直接原因。 尽管南方地区在2008年1月遭受了雪灾，而中央政府继续毫不动摇地实行货币从紧政策，房地产开发商从银行获取资金难度增加，有的无法从银行获取资金，不仅将影响其拿地能力，甚至还会影响房地产开发商开发项目的后期资金链。2008年1月7日，国务院下发《关于促进节约集约用地的通知》(2008年3号文)，重申对于闲置两年的土地要坚决无偿收回，闲置满一年不满两年的，则按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。“土地新政”释放出了更强势土地调控态度的强烈信号，要求各地4月底前须完成闲置土地的清理，6月底前完成被查处闲置土地的处置工作。此前，国土资源部发布了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，从2007年11月1日起，对未缴清全部土地出让价款的，不得发放土地证，也不得按出让价款缴纳比例分割发放土地证。随着系列土地政策和“从紧”金融政策调控效果的累积效应发生作用，房地产开发商一方面会将手中大量闲置地尽快开发入市，另一方面又会更谨慎、甚至放弃拿地。再加上由万科等在全国刮起房价降价风暴的影响，房价上涨预期再度被重度打击，房地产开发商对地价未来走势的预期再度被重度打击。 由万科等在全国刮起的房价降价风暴，将可能成为使得房地产市场预期进而土地市场可能预期进一步改变的导火索和催化剂。而且，相比于房价而言，地价所受房价降价风暴的影响可能更大：下降幅度可能要大，下降速度可能要快。在未来，土地市场可能的进一步迅速降温，将不仅仅表现在一手地市场，更将表现在二手地市场。在调控政策的压力下，地价上涨预期受到重度打击，再加上行业内洗牌、兼并及来自资金和市场等方面的压力的作用，不但一手地可能地价继续走低、“流拍”继续在全国蔓延，二手地地价也可能加速走低。一些年前原本准备增加购入二手地的房地产开发商变得更加谨慎，甚至取消了继续购入二手地的计划，停止了找地、谈判、交易行为。有的开发商调整了2008年的工作重点，已将找地、买地工作转至既有项目的开发、销售工作上了。 (陈真诚) |
| 编辑： 李辉 |
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