| 消灭囤地 2008-01-24 09:28:00 作者: 来源: |
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一份最新的研究报告称，迄今为止全国范围内囤积在开发商手里的土地，总量多达10亿平方米。这份由北京师范大学金融研究中心推出的《中国房地产土地囤积及资金沉淀评估报告》指出，截至到2006年底，沉淀在土地上的资金估计约2.4万亿元，每年“囤地”所承受的资金成本约2000亿元。 与此同时，国家统计局也继国土资源部之后，公开建议应取消涉嫌“囤地”的开发商参与新一轮土地竞拍的资格，以遏制愈演愈烈的地价、房价涨风。而就在上述报告发布前夕，由国土资源部、财政部和中国人民银行联合制定的《土地储备管理办法》正式出台，这是中国第一部有关土地储备的全国性法规。 如此密集的针对土地储备问题的动作，让业内相信，2008年将很有可能是囤地“大限年”。 忽如一夜“冬”风来 2007年12月3日，国土资源部、财政部和中国人民银行三部门联合出台了《土地储备管理办法》。事实上，1999年的时候，同样是国土资源部也发布了一个闲置土地处置办法，在这个办法里面，对于土地闲置的一些情况也进行了一些遏制，时隔8年国土资源部“旧事重提”，显然表明未来的几年里，政府将更进一步加大对土地储备的监管和处置力度，进而有效抑制“地主们”待价而沽的拿地行为。 今年1月1日正式实施的这一《办法》，明确要求今后的土地出让将一律实行“净地”上市，对于拟出让的土地，要在理顺土地产权和经济关系的前提下，进行统一规划，统一进行基础设施建设，形成基础设施较为完备的熟地，按“净地”分宗出让。 对于出让地块规模，考虑到大宗地出让不仅不利于市场竞争，也不利于市场调控，因此新《办法》强调控制单宗土地供应规模，以增加土地供应的宗数，吸引更多的中小开发商参与竞争，防止部分房地产开发企业凭借其资金实力“圈占”大面积土地，形成“垄断”。 新《办法》同时明确规定了每宗土地开发建设的时限，为了缩短土地开发周期，根据房地产开发建设周期一般为2至3年的实际，还规定每宗地的开发建设时间原则上不得超过3年，确保供应出去的土地能够及时开发建设，形成住房的有效供应。这一规定，也为各地确定具体的单宗土地的供应规模提供了依据。 此外，对超出合同约定动工开发日期满一年未动工开发的闲置土地，新《办法》将更进一步加大处置力度，依法征收土地闲置费，并要责令有关企业限期动工、竣工。土地闲置费原则上按出让或划拨土地价款的20%征收。满两年未动工开发的，要坚决无偿收回。对虽按合同约定日期动工开发，但开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4，且未经批准中止开发建设满一年的，要严格按闲置土地依法进行处理。 业内人士认为，新《办法》的目的无疑就是为了消灭“囤地”。 沉重的“囤地赋” 一直以来，房价不断高涨的同时，不少房地产开发商捂盘惜售，其目的无非是希望能够赚取更多的利润。国土资源部土地利用管理司副司长冷宏志认为，其实不少开发商还有另一条敛财捷径，就是低价大规模囤积土地，待价而沽，人为哄抬地价。冷宏志直言，地少了，商品房也就少了，房价自然持续疯涨，这显然是政府不愿意看到的一个结果。 建设银行研究部2007年7月发布的《下半年经济金融形势分析与预测》报告显示：2001年初至2007年5月份，房地产开发商累计购置土地面积21.62亿平方米，但实际仅开发完成12.96亿平方米，相当数量的土地被囤积和倒卖。 业内人士指出，都知道房价高企的一个重要原因就是垄断，尽管房地产商大多否认房地产市场存在垄断，但是中国房地产市场的高度垄断，已是一个公开的秘密。土地所有权是垄断的，土地经营权也是垄断的，房地产经营形式也是垄断的：土地一级市场由国家控制；房屋开发只存在一种法定的模式—开发商模式，政府禁止城市居民、企业采取其他方式开发房屋或者自建房屋。在这种垄断下，中国房价形成“价格由开发商说了算”的现状。全国政协委员王长德曾斥责：当前房价不是由市场决定，而是听任开发商主导。 垄断造成了房地产的暴利，在富豪榜上，房地产商之所以猛增并占据很大比例，业内人士认为与那些“地主们”巨大数量的不实资金显然有着很大的关联。据分析，房地产开发成本只占总成本的20%，房地产商的利润达到40%。如今有些房地产商已不再回避房地产的高利润了，前不久，针对深圳的房价狂飙，有位开发商坦承：“现在楼盘的利润率，已经高到让我们不好意思的程度了。” 正是这种暴利，让房地产企业一方面自己迅速积聚了财富，另一方面为他们赢得了很好的“业绩”，从而让他们获得更多的资金。而正是拥有了大量的资金，他们才有实力去获取更多的土地。去年7月份一个月时间，万科在全国各地拿地已经累计花出去超过60亿元，他们这么多钱是怎么来的？开发商“囤地”已经成为一个公开的秘密，在中国地交会上，国土资源部副部长贠小苏就直言，在北京市已经形成实际供给的土地中，尚未形成实际住房供应的土地面积，占已出让住宅用地面积总量的53%。各种迹象表明，开发商“囤地”有愈演愈烈之势，调研报告显示，2006年我国百强房地产企业“囤地”就高达381万平方米，比上一年增长30.8%，而2007年的情况呢，从万科等企业的表现来看，显然进一步升级。 相对于购房者而言，囤地将进一步使得房地产商处于强势，他们提高房价将变得更为容易，房价将更加背离市场价值规律，中国房地产业的垄断程度将进一步加深，房价将继续上涨，这也是当下政府最为担心的关键。 不同的声音 实际上，是土地供应短缺还是大量已出让土地被囤积，是造成地价持续高涨的真正原因--换言之，究竟是地方政府还是开发商应该承担高地价真正“幕后推手”的责任--的话题，一直存在不少争议。 从北师大报告披露的情况看，原来政府的土地储备中心本身也有大量囤积土地的行为，若干主要城市已连续三年未能完成预定的供地计划，已成为导致当地楼价快速上升的重要因素之一。如此一来，政企双方都要各打五十大板了。 更多持不同意见者认为，囤地本来就是房地产企业为求得持续发展进行的正常商业行为，且优秀企业会在行业低谷来临前主动放慢囤地的步伐。在监管部门、投资者、媒体等社会各方面的监督下，上市房企应该是地产行业中行为最为规范的一类企业。 既然囤地是正常的商业行为，业内不同意见者认为，那么我们就应该更为准确地看待房地产企业的拿地行为，并相信至少优秀的企业会理性地把握好拿地尺度。同样是万科，2007年的计划拿地量比2006年实际拿地量要少，结合公司董事长王石前些时候对房市泡沫发表的言论，可以认定万科并没有头脑发昏不顾一切地拿地。 支持者进一步说，如果开发商真的是在大规模地囤地，资金来源无非债权融资和股权融资。前者会提高公司的负债率，使得财务风险加大;后者会增加公司的净资产，开发商显然明白，净资产过大对管理层来讲显然会带来压力，也因此即便他们有心多“囤地”，但他们的资金也不会达到让他们“为所欲为的地步”。 而相对理性一点的反对者在批评开发商“囤地”行为的同时也指出，房地产价格的上升是多方面因素综合形成的，如果因为有“囤地”的存在，就片面的认为，“囤地”应该为今天的高房价负主要责任，多多少少有些牵强。 更为重要的是，如果没有一定数量的“囤地”，开发商面临的将是无“米”下锅的尴尬，而没有“米”，市场上的住房供应显然就会减少，谁又能保证这不会引起下一轮房价的上涨，到那个时候，我们还应该责备什么？ (李小言) |
| 编辑： 解西伟 |
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