| 住房价格继续上涨因素分析 2007-08-30 07:57:00 作者: 来源: |
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今年上半年，北京、上海、深圳、重庆……等各地住房价格继续保持着上涨态势。 不停涨 上半年的全国房地产市场呈现近几年来中最为强劲的上扬态势，据国家发改委和国家统计局近日发布的信息，6月份全国70个大中城市新建商品住房的价格指数同比上涨7.4%，涨幅比上月提高0.8个百分点，同比、环比均创下了2006年以来的新高。 在北京、深圳等一线城市连续多月10%的同比涨幅的引领下，房产价格上涨态势正在向其他地区一路蔓延。2005年3月以来住房价格相对稳定的长三角地区的房价出现反弹，南京、杭州、宁波6月份房价同比涨幅分别为11.3%，8.6%、6.9%。随后的二、三线城市房价也呈现出普涨局面，石家庄、蚌埠、韶关、长沙、惠州、大理等市住房价格的上涨，已经进入到全国70个大中城市价格涨幅的前十位。北海市的房价涨幅连续两个月位居榜首，同比增长分别达到了15.1%、16.5%。根据中房指数研究院和一些城市的有关部门对实际成交数据的统计，某些地区实际房屋成交价格涨幅还要高于已经公布的涨幅，不难看出，2007年上半年，中国的房地产市场已是全盘“皆涨”。 分析今年上半年房价快速上涨的原因，有业内人士认为主要是市场供不应求的加剧，造成房地产市场供求关系紧张；同时，在人民币升值、流动性过剩的情况下，消费者对资产投资的保值、增值预期，增加了投资需求的数量，带动了房价的上涨；此外，不少地方土地出让价格攀升，如北京、上海、杭州等地近期出让地块的楼面地价加上当地建安成本后的价格，已超过了同地段在售商品住房项目的销售价格；加上住房品质的提升，建设成本的提高，更促使了房价的上涨。 还有相当一部分业内人士认为，外来人口购房需求加大同样不容忽视，在北京、南京、大连等市销售的商品住房中，有三分之一左右为外地人购买，他们中大多是购买大户型和高档住宅，这一方面加剧了供求紧张，另一方面又提升了高档住宅的价格；而在此同时，对居民个人而言，商品住房价格持续走高，使人们形成了房价永远不会下降、一直攀升的预期，这相应刺激了居民提前购买、超前消费的需求，大量增加的购买需求又刺激了价格的不断上涨；当然业内人士提醒，有的开发商对未来市场预期看好，有意放慢建设节奏、囤积房源、悟盘惜售，也加剧了市场供求关系紧张，推动了价格的上涨。 更为可怕的是，导致房价上涨的原因，在2007年下半年依然存在。在对今年以来的房地产市场上扬态势做过系统分析后，中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一表示，这绝不是危言耸听。 涨不停 从经济学家的角度看，流动性过剩，使多余的资金要寻找投资出路，也容易产生经济过热现象。目前看，在人民币升值、流动性过剩的背景下，业内人士一直担心的房地产市场的投资性、投机性也有上升的势头。 这是有根据的，朱中一指出，从货币供应的角度看，我国经济体中货币供给远远超过了实体经济对货币的需求。6月末，居民存款增加8271亿元，同比少增5938亿元。这表明越来越多的货币开始进入流通领域，潜在购买力在向实际购买力转变。今年上半年，房地产投资市场和销售市场的热度不断升高，特别是住房市场尤为突出。央行今年以来第6次、2006年以来第9次上调人民币存款准备金，普通存款类金融机构将执行12%存款准备金标准，已逼近10年来的历史高点，但对房地产投资和价格的影响并不明显。一些开发商加大了对商品住房的投资，一些开发商囤地和惜售倾向明显；买房投资者也逐渐增多，投资者通过占有多套住房，期待物业保值、增值，增加了市场需求量，抬高了房价。 业内人士在观察上半年土地交易价格、房屋出售价格和房屋租赁价格指数变动情况后，更是尖锐地指出，从理论上说，“租售比”能够比较客观地反映当地房地产市场的供求状况，目前涨幅最小、最平稳的仅仅是反映居民真实居住需求的租赁价格。 业内人士认为，当一个城市的房地产价格迅速上升而房屋租赁市场的价格却没有随着出现明显增长时，就表明该地区的房地产市场存在着价格虚高或投机行为。根据国家统计局数字显示，今年一季度，新建商品住房销售价格涨幅6.0%，住宅租赁价格涨幅1.5%，新建商品住房销售价格涨幅高于住宅租赁价格涨幅4.5个百分点。到6月份，新建商品住房价格涨幅又再次攀升到7.4%，而二手房住房价格涨幅达7.8%，还高于新建商品住房价格涨幅0.4个百分点，而租赁价格一直比较平稳，房价虚高倾向已经开始显现。再从房屋租售比看，发达国家或地区一般认为，二手房住宅租售比1：200—1：240比较合理，当超出这一比例时，表明市场存在风险。上半年，我国大部分主要城市的二手房价格均出现了大幅上涨。根据我爱我家、链家地产等房产经纪公司的统计，北京、深圳、上海、杭州等城市中心城区的租售比已经高达1：270—1：400左右，市场风险很大。 至于投资性购买的住房，业内人士认为其最终还是要转换为消费性的需求，但目前市场面临的问题是，一方面投资性需求不断增加，大量投资性购房被闲置，没有投入市场转为有效供应，加剧了市场供求紧张；另一方面房价快速上涨，导致部分真正消费性需求被挤出。 如何将投资性住房，引导到市场最终消费，增加市场有效供给，化解投资性需求转为投机性需求给市场带来的风险，业内人士认为，这恐怕是今年下半年房地产市场发展必须关注和解决的课题。 (李文) |
| 编辑： 李辉 |
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