当一道题进入无解之前，人们总试图想证明自己的解答是最接近正确答案的。
　　对于2007年的房价而言，似乎同理。在找不到“红线”且涨且高的真正原因的尴尬下，供求矛盾成为惟一有可能的正解之一。是不是真的如此？估计没有多少人可以信心十足地予以肯定，但有一点共识，那就是商品住房供求矛盾本身就有可能是一个解不开的死结。

　　住房供求市场现状

　　一直以来，供给不能满足需求是我国房地产市场发展现阶段的基本特征。与市场结构性问题相比，供给总量不足的矛盾，看上去理所应当的是当前房地产市场面临的主要矛盾之一。
　　业内人士分析认为，2004年以来，我国无论是土地总供给还是房屋总供给，其增速都呈下降趋势。但同期快速的城市化仍在持续，新增城市居民对住房基本需求和原有城市居民对住房改善性需求都在不断提高。当前基于国民经济持续快速增长、居民收入不断提高、资金流动性过剩问题依然突出、人民币升值、住房价格增长等的长期预期，客观上使住房需求持续保持旺盛。但严格的新增土地紧控政策和存量土地盘活难度的加大，导致商品住房市场供不应求状况进一步加剧。
　　来自有关部门的数据统计，今年上半年，全国商品住房销售面积与竣工面积之比达到2.08，高于去年同期1.9，继续拉开差距。从40个重点城市交易数字反映，到今年6月，商品住房实际登记销售面积与批准预售面积比为1.2。
　　对于造成今年上半年住房市场“供”不应求的主要原因，业内人士的“诊断”为：一些城市住房建设用地已连续几年完不成供地计划(如北京、深圳建设用地供应不足)。而同时相当一部分开发企业对未来市场预期的看好，也直接导致对已取得土地的过分依恋，通过分期开发方式延迟开发进度，或未在规定期限内进行开发建设，导致土地实际完成开发的面积不仅增幅大幅回落，而且占待开发土地面积仅40%。事实上，近2年累计购置的土地面积，相当的数量被闲置和囤积，市场有效供应严重不足的推动力，在业内人士看来，并不完全在政府这一边。此外拆迁难度加大，盘活存量土地受到限制，市场供应滞后，业内人士认为同样应该引起重视。当然，不少地方政府按国家要求对部分住房项目套型结构比例进行了调整，放缓了新项目的审批，也一定程度上影响了新开工项目的供应数量。
　　而从需求方面看，业内人士认为，一是在人民币升值、流动性过剩背景下，大量资金流向住房市场，投资需求的比例加大，家庭拥有多套住房的数量增加；二是受去年宏观调控政策影响，一些持币待购的潜在消费者，在今年上半年需求得到集中释放；三是人们对住房价格上涨的预期，提前进入消费；四是股市获利的资金转投到住房市场，加大了住房需求的增量；五是中心城市不断提升的城市品质，吸引了更多的外地(含境外)机构和个人购房；六是银行没有严格执行个人住房抵押贷款的条件，客观上支持了住房消费需求的增长。
　　业内人士因此断言，导致住房供应紧张的原因在今年下半年仍然存在，住房市场供不应求的局面下半年还难以缓解。

　　供应结构调整并不协调

　　发现矛盾，是为了解决矛盾。但在商品住房市场总量不足的状况下，调整住房供应结构难度很大，业内人士直言，市场消费结构的现状与供应结构调整的目标不相协调，将在未来一个时期里继续存在。
　　业内人士认为，目前市场上消费需求存在着多种促成原因，在已经完成的消费中，高收入及异地群体投资性购房占比加大，这一部分人群多选择高价位、主力户型(100—130平方米/套)、位置较好的商品住房，甚至一人购买多套，期待保值、升值。同样不能忽视的消费主群体包括中心城市外地(含境外)机构和个人，他们的购房需求在过去的2年里持续增加，且大多选择面积大、价位高的高档住房。
　　回过头来看他们的需求住房，业内人士概括为超前型住房需求占比较大，买新房、买大房，一次性提前满足消费，多选择90平方米以上的住房。这其中多数消费者改善住房条件仍然以面积增加为首选，选择大面积住房为多。90平方米以下中小户型住房如果位置好，单价不可能低，真正的中低收入购房者无法负担；90平方米以下中小户型住房如果建在城市外延，即使单价降低了，由于交通不便，设施不全，也无法真正满足中低收入购房者的需求。
　　这样的消费，需要怎样的供应调整相适应呢？业内人士指出，高档、大户型住房需求持续扩张，尤其是在市场供不应求的阶段，房价不断上涨，必然刺激开发商开发建设高档大户型住房，以获取高额利润，也势必加剧中低价位、中小套型普通住房供应的难度。
　　据40个重点城市统计数字测算，到今年上半年，在批准预售的商品住房供应中，套型建筑面积90平方米以下的住房面积占比虽逐月有所增加，但还不到25%，套型占比还不到40%；新建商品住房套均面积为107.8平方米。到目前为止，新开工商品房中，90平方米以下达到70%比例的城市还很少。调整住房供应结构缓慢的原因，除了住房建设一般需要2年左右的周期，还有一些地方对此认识不统一，中小户型普通住房土地有效供应得不到保证以外，主要原因是市场消费结构的现状与供应结构调整的目标不相协调，导致在商品住房市场总量不足的状况下，调整住房供应结构难度很大。
　　从需求看，到今年上半年，40个重点城市在登记销售的商品住房中，套型建筑面积90平方米以下的住房面积占比和套数占比，比批准预售的商品住房实际供应的比例还低；而实际销售的商品住房套均建筑面积比批准预售的商品住房套均面积还高。
　　（李文）